オフィスビルのオーナーや管理者にとって、放置されたスペースの存在は防ぎたいものです。
ビルを最適に活用するための工夫をされている方も多いのではないでしょうか。
2020年に新型コロナウイルスが登場し、テレワークが浸透してきました。
物理的なオフィスを占有することなくビジネスを展開できることは、企業だけでなく人材にとっても絶大なメリットがありました。
それにもかかわらず、東京都心では「2023年オフィス構造について様々な議論が進められています。
テレワークが普及し、新しい時代に突入している今、2023年には多くの新しいオフィス施設が完成する予定です。
コロナ発生以前は地主が有利だったオフィスビルに、大きな変化が訪れようとしているのです。
本稿では、このパンデミックによって深刻化した東京都心の空室問題の2023年問題を考察・解明していき今後のシェオフィス業界の未来を予測していきます。
オフィスビルの2023年問題 -コロナウイルスに端を発したテレワークの出現
2020年以降、新型コロナウイルスが世界的に流行しています。それまではオフィスで働くことがデフォルトだった環境が一変します。
日本では馴染みの薄かった遠距離・遠隔勤務（自宅やシェオフィスでの勤務）が急速に普及していることは、ニュースやWeb記事などでも目にするようになりました。
総務省の調査を確認していくと、テレワークの実施率を業種別に見る事が出来ます。
「情報通信業」が92.7％という高い数値を示しているのに対し、「運輸業」「郵便業・サービス業」「その他」は、それぞれ30.4％と34.7％にとどまっています。
しかし、これらの分野を除けば、テレワークに取り組んでいる組織の数は予想以上に多いようです。
東京都は、2020年4月から2022年6月までのテレワーク導入の数字を明らかにし、2021年9月に最大65％に達している。
同時にワクチン接種の効果もあり、完全出勤に戻る企業もあったが、テレワークが適用できない状況にある企業を除くと、完全に出勤する体制に戻る企業は少ないと推察される。
これは、テレワークの利点に加え、感染者がまだ相当数いることを考慮し、Covid-19の感染を阻止しなければならないという考えからです。
労働時間の短縮や、子供を持つ母親であれば子育てと仕事の両立など、「働き方の柔軟性」を経験した労働者のニーズもリモート勤務を推進した要因になっていることは明らかです。
リモートワークの普及に伴い、オフィスに出勤する人が減少し、東京の主要都市では空きビルが目立つようになりました。
三幸エステート株式会社の調査によると、東京の中核5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のオフィスビルの空室率は、コロナウイルスが発生する前の2020年1月の1.13％から、2022年8月には5.04％に急増していることが明らかになった。
三鬼商事の検証では、東京都心5区の空室率が大幅に低下し、他の地域で空室率が拡大していることが判明している。
都心部では出社不要の働き方が浸透し、人材の流動性が高くなっている。
そのため、オフィスの活用を見直す企業が増えており、特に東京都心部では顕著です。
2013年の空室率は4％に達し、テナント需要がかなりありましたが、現在はテナント寄りになっており、空室物件も目立ちます。
2023年にいくつかの大規模な整備計画が実現し、大量のオフィススペースが発生することが予想されるため、数年前であれば、これらの巨大で人気の高い建物は完成前にすべて埋まってしまったが、現在ではその可能性はあまりない。
オフィスビル研究所が2021年5月に発表した予想では、2023年1月から3月にかけて空室率が最高値に達すると予測されており、東京都心の空室問題が大きく語られるようになっています。
テレワークに伴う課題とは？
テレワークが一般的になってきましたが、それに伴う課題もあります。
- 自宅に適切な仕事環境がない
- リモートワークが難しい
などの理由から、住居に近い「レンタルオフィス」「シェアオフィス」「コワーキングスペース」などの「第三のオフィス」のサービスを利用する人が増えています。
この需要にいち早く着目したのが、JRや東急不動産、三井不動産などの日本の大手企業です。
本社や支店の賃貸契約を結ぶと、初期費用や月々の使用料で大きな負担がかかり、利益を圧迫する。
そこで、初期費用や月額費用を抑えた短期間のレンタルオフィスを選択することで、これを回避することができます。
また、レンタルスペースは、業界動向や組織の急な変化に対応しやすいというメリットもある。
そのため、定期借家契約からレンタルオフィスへの切り替えの必要性が高まっている。
今後も、利便性の高いオフィスや遠隔地の職場へのニーズは高まっていく事が予想されています。
株式会社日本能率協会総合研究所の調査によると、第3位の「フレックスオフィス」と呼ばれるオフィス分野のおおよその市場規模は、2026年には2300億円になると予想されています。
ザイマックスでは、2020年以降、東京23区内でこのフレックスオフィスの拡大傾向を追ってきました。
不動産経済研究所によると、同23区内のこれら1,080拠点は21万4,000坪に及び、108団体が運営し、オフィス在庫（1298万坪）の約1.6％を占めるという。
この数は、Covid-19の流行以前から順調に増加していたが、危機的な状況下でホテルや商業サービスなどの事業が困難になったため、こうした現業系企業の流入により、その増加幅は急速に拡大した。2011年の東日本大震災以降、緊急事態対策の重要性が高まり、BCP対策が模索されるようになった。
事業継続計画（BCP）とは、緊急事態に直面した際に組織が策定する戦略です。
BCPに取り組むことを「BCP対策」という。災害の多い日本では、地震、台風、洪水などの災害が定期的に発生しています。
これらの大災害が発生した場合、被害をできるだけ少なくし、情報を迅速に発信することが重要である。
そのため、多くの企業が東京都心に拠点を集中させ、パフォーマンスの最適化やコミュニケーションの促進を図っています。
しかし、人材サービスの代表格であるパソナグループは、BCP対策として事業所を分散化させたことで話題を呼んでいる。
東京都千代田区に本社を置くパソナは、2024年5月末までに執行機能の移転を完了し、人事・広報担当者など1200人を淡路島に移す方針だ。
大地震が発生した場合、甚大な被害が予想される東京にオフィスを一カ所に置くことは、ビジネスにとって非常に危険なことです。
そのため、意思決定や商業活動を分散させることが不可欠であり、そのための候補地としてサードプレイスのオフィスが検討されています。
DX化がさらに物理的なオフィスの必要性を低下させている？
クラウド上のデータ共有サービスやWeb会議の普及に伴い、社員が同じ物理的な場所にいる必要性は低下しています。
そのため、休眠状態のオフィスビルはオーナーや賃借人にとって脅威となり、企業の分裂を招く可能性もあります。
しかし、それでも出社する人はおり、職場環境を必要とするため、少ない人員で対応する企業にとっては、利用できないオフィススペースも選択肢のひとつになります。
レンタルオフィス、会議室、トランクルーム、倉庫、ポップアップストア、託児所、自習室など、さまざまなニーズに対応するためのアイディアがある。
次回は、この問題をさらに掘り下げ、空いたオフィススペースを利用して自社製品のプロモーションを行っている企業についてご紹介します。
